Optimiser ses revenus locatifs

Les revenus générés par les biens proposés à la location s’accumulent aux autres revenus (salaires, pensions, etc.) afin de constituer un revenu global, qui sera soumis à l’imposition. En vous engageant dans un investissement locatif, vous devez vous assurer de choisir la fiscalité adaptée.

Déclarer ses revenus issus d’une location vide

Si vous avez opté pour une location vide, les revenus issus de cette location relèvent des revenus fonciers. C’est également le cas si vous avez fait le choix d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI).

Vous pouvez faire le choix de déclarer vos revenus sous le régime micro-foncier, qui est le plus simple à aborder. Dans ce cas, il suffit de déclarer les loyers perçus avant d’appliquer un abattement de 30 %. Les loyers seront donc imposés sur 70 % des revenus.

L’autre option est de choisir le régime réel, où il est possible de déduire l’ensemble des charges déductibles sur les loyers perçus. On peut par exemple citer l’assurance propriétaire non occupant, les intérêts d’emprunt de crédit, la taxe foncière, l’assurance emprunteur du prêt, certains types de travaux. Si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers, il est donc plus intéressant d’opter pour le régime réel.

Déclarer ses revenus issus d’une location meublée

Les revenus issus d’une location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Là encore, vous avez le choix entre deux régimes. On distingue d’une part le régime micro-BIC, le plus simple, et le régime réel. Le micro-BIC consiste à déclarer les loyers perçus, auxquels seront déduits 50 % d’abattement. Le régime réel, comme vu précédemment, permet de déduire des loyers les charges payées pour le logement, y compris les gros investissements réalisés pour le logement.

Pour amortir le coût des travaux sans avoir à attendre la mise en location du bien, un propriétaire bailleur a la possibilité de déduire les montants payés dès l’année d’engagement des travaux.

Les dépenses d’amélioration du logement

Ces travaux ont pour objectif d’améliorer le confort du bien, en modernisant son aspect ou en améliorant sa classe énergétique. Il peut s’agir :

• du raccordement au réseau d’assainissement,
• de travaux d’aération dans une pièce d’eau.

Les dépenses de réparation et d’entretien

Ces travaux visent à rendre ou à maintenir le logement dans un état habitable. On peut par exemple noter :

• la réparation de toiture,
• l’entretien de l’ascenseur,
• le ravalement de façade,
• la remise en état de l’installation électrique.

Investir en SCI pour optimiser ses revenus fonciers

Investir au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut être intéressant pour plusieurs raisons :

• investissement à plusieurs,
• cloisonner différents investissements et éviter les flux de trésorerie,
• pour transmettre plus facilement un patrimoine,
• etc.

Officiellement, chaque associé d’une société civile immobilière est soumis à l’impôt sur le revenu des capitaux immobiliers, ainsi que des plus-values en cas de vente, proportionnellement à la quote-part dont il est propriétaire. Si les associés choisissent de relever de l'impôt sur les sociétés, ils ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de percevoir.

Éviter la vacance locative pour optimiser ses revenus locatifs

Autre élément souvent oublié, pour préserver la rentabilité de son investissement sur le long terme, il est primordial de garder le locataire en place le plus longtemps possible pour éviter la vacance locative. Pour cela, il est conseillé d’être réactif aux demandes du locataire ainsi qu’aux éventuelles urgences.

Aussi, l’estimation du loyer est un critère important. Avec un loyer à sa vraie valeur de marché, dans un contexte normal, vous devriez trouver facilement un locataire. Proposer un bien attractif (bien équipé, refait à neuf, etc.) ne pourra que valoriser votre logement pour provoquer le coup de cœur.

Enfin, rendre le logement visible et attractif lors de la recherche de locataire est bien entendu incontournable. N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel de l’immobilier sur tous ces points pour réduire la vacance locative.